Ипотека — что это такое: преимущества и риски

В этой статье расскажу про ипотеку — что это такое простыми словами.

Большинство из нас слышали это слово, произносимое людьми с разной интонацией — с нотками радости от переезда в собственное жилье или тягостными переживаниями от невозможности выплачивать долг.

Чем же привлекательна ипотека и какие существуют риски?

Содержание статьи:

• Ипотека — это что такое?
• Как получить ипотечный кредит?
• Кому не дадут ипотеку?
• Ипотека или аренда — что выгоднее?
• Что такое имущественный вычет по процентам?
• Подойдет ли квартира: зачем проверять самому?
• Квартира в ипотеку: риски для покупателя

Что такое ипотека?

Ипотека (с греческого — подпорка, поддержка) — это залоговый целевой кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), при котором приобретаемый объект находится в пользовании у должника (покупателя) и в залоге у кредитора (банка).

После выплаты полной стоимости объекта недвижимости по договору (погашения ипотеки) право собственности на объект переходит к покупателю.

Ипотека бывает:

• с первоначальным взносом: клиент сразу вносит определенную сумму денег в счет оплаты ипотечного договора;
• без первоначального взноса: клиент не вносит денег при заключении договора.

Сейчас многие банки активно предлагают ипотечные кредиты населению, привлекая низким процентом и специальными условиями. Кроме того, существуют государственные программы поддержки ипотечного кредитования, при которых часть нагрузки по выплатам берет на себя государство.

Лидерами по выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге считаются крупные банки: ПАО Северо-Западный Банк Сбербанка России, Росбанк (Дельта-Кредит), ПАО ВТБ, ПАО Банк Санкт-Петербург и другие.

Условия кредитования разные в разных банках. Как следствие, могут значительно различаться размер первоначального взноса (или его отсутствие) и общая сумма переплат. Кроме того, различаются условия досрочного погашения кредита.

При оформлении ипотеки следует очень внимательно читать ипотечный договор и дополнительные соглашения, прежде чем ставить свою подпись.

Для получения ипотечного кредита потребуется также оформить ипотечный страховой полис — застраховать жизнь или имущество. Стоимость страховки зависит от нескольких показателей (статуса объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заемщика, банка-кредитора).

На страховом полисе, как и на самой ипотеке, можно немного сэкономить, выбрав брокера, предлагающего более низкие цены (скидки) на свои услуги.

На сайтах некоторых страховых брокеров (например — здесь) есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно быстро рассчитать стоимость страховки, сравнить ее с конкурентами и купить полис он-лайн.

Как получить ипотеку?

Для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо подать заявку в банк и предоставить необходимые документы. Как правило это:

• справка с места работы о доходах
• сведения о составе семьи
• справка о доходах супруга (супруги)

В некоторых случаях банк может попросить предоставить дополнительные сведения. Банк рассматривает заявку, проводит проверку платежеспособности и кредитной истории заявителя и принимает решение о выдаче кредита или отказе в нем.

Для экономии времени и повышения вероятности одобрения кредита можно подать заявки одновременно в несколько банков.

…А в случае получения нескольких положительных решений, выбрать банк, в котором условия будут наиболее выгодными для вас.

👉 Хотите купить квартиру в новостройке в ипотеку? Подобрать подходящие варианты квартир и одобрить ипотеку вам бесплатно помогут специалисты агентства недвижимости «Адрес» ! Узнать подробнее…

Сейчас большинство банков достаточно охотно одобряют выдачу ипотечных кредитов, часто закрывая глаза на фиктивные справки о доходах. Ведь даже в случае отказа или невозможности выплачивать долг, банк остается собственником объекта недвижимости.

Когда не дадут ипотеку?

Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита в следующих случаях:

• у заявителя плохая кредитная история (имеются непогашенные кредиты в этом же или в другом банке, несвоевременные выплаты по предыдущим кредитам);
• в квартире выполнена незаконная перепланировка;
• правоустанавливающие документы на объект вызывают сомнения у службы безопасности банка;
• завышенная стоимость приобретаемого объекта (выше рыночной стоимости);
• недостаточный уровень доходов заявителя или наличие большого количества иждивенцев.

Любое из указанных условий может стать поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.

Выгодна ли ипотека?

Один мой «очень продуманный» знакомый уже много лет назад решил так: зачем я буду жить в чужой квартире и платить за ее аренду по 20 тысяч рублей в месяц, когда можно купить квартиру в ипотеку и выплачивать банку те же деньги, постепенно (через 20 лет) становясь собственником?!

Все очень логично и практично! Когда квартиру все равно придется снимать для своей семьи, лучше  какое-то время платить за нее и, вместе с тем, приобретать на обладание ею свое законное право.

Другой вопрос, что мой знакомый затем очень неудачно перевел свой рублевый кредит в валютный (вроде, долларовый) — так было выгоднее по его подсчетом, а буквально через пару месяцев рубль обрушился в два раза, во столько же повысив стоимость СКВ.

Вот это было неудачей… Ведь зарплата у человека в рублях — он, хоть и очень продуманный, но обычный ИТР на обычном отечественном предприятии. В итоге, его долг перед банком по истечении 8 лет выплат по кредиту, составил сумму, превышающую рыночную стоимость квартиры.

Однако, как вы понимаете, это не говорит о том, что ипотека — невыгодна.

А насколько выгодна ипотека? Конечно, жить в своей квартире — очень заманчиво, но все же…

Повторюсь, что нужно обязательно хорошенько прочитать ипотечный договор, изучить график и суммы платежей по кредиту, рассчитать свои финансовые возможности. 

Помимо выплаты процентов по кредиту, банк, как правило, обязует застраховать объект недвижимости от уничтожения, застраховать свою жизнь и здоровье, а это тоже ваши дополнительные расходы.

Да и сами проценты по кредиту могут составлять в итоге до 70 и более процентов от стоимости квартиры (дома, земельного участка).

Имущественный вычет

Что тут можно вычесть и как?

При покупке квартиры в ипотеку, покупатель имеет право на имущественный вычет по уплаченным процентам по кредиту в сумме не более 3 млн.рублей.

По факту это означает, что покупатель имеет право вернуть себе суммы подоходного налога, уплаченного им в бюджет за 3 предыдущих года, в максимальном размере 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей, но не более той суммы, которую он уплатил в бюджет.

Однако, стоит иметь ввиду, что использовать данный вычет возможно только тогда, когда не был использован другой имущественный вычет — 2 млн. рублей при покупке жилья (максимальная сумма возврата НДФЛ — 13% от 2 млн. рублей = 260 тыс. рублей), либо сумма уплаченного подоходного налога превышала 260 тыс. рублей.

Вернуть больше, чем уплачено НДФЛ за 3 предыдущих года, нельзя!

Подойдет ли квартира под ипотеку?

Покупая квартиру в ипотеку, лучше заранее всё проверить и убедиться, подойдет выбранное жилье или нет. Банк не обязан проверять вашу квартиру!
⠀
Банку важны только два фактора:

• Сможете ли вы платить ипотечный долг;
• По какой цене можно оперативно продать квартиру, если вы не справитесь с первым пунктом.

Что можно проверить самостоятельно?

• Наличие/отсутствие обременения — в Росреестре

Банк, конечно, увидит обременения, но перед передачей аванса/задатка сами проверьте этот пункт. Это может сильно изменить ход сделки или сделать ее невозможной.

Иначе дадите аванс/задаток, потратите деньги и время на оценку квартиры, и потом сюрприз будет. Встречал я в своей практике такое — когда люди и не подозревали, что на их квартиры наложены ограничения/аресты.

• Информацию о прописанных и выписанных людях

Банк просит справку о прописанных, но в подробности не углубляется. Опять же, знаю случай когда купили квартиру в ипотеку, а в ней были прописаны мама с ребенком. И после сделки им некуда было выписываться.

Покупателя ждали долгие судебные разбирательства, а ипотеку он платил каждый месяц.

• Информацию о сроке владения квартирой — в выписке ЕГРН

Если продавец квартиры владеет ею недавно, нужно посмотреть историю переходов права собственности. Очень редко право собственности меняют просто так.

• Данные о сносе, расселении, капитальном ремонте — в местном муниципалитете
• Возраст дома и конструктивные особенности — в техпаспорте квартиры или, если речь о Москве и Санкт-Петербурге, через онлайн-сервисы Wikimapia, «Тип дома»⠀

Что дальше?

Для сделки банк запросит документы и проверит, соответствует ли квартира требованиям.
⠀
Примерный список документов для проверки:

• справка БТИ
• выписка ЕГРН
• копии удостоверений личности всех собственников
• копия нотариально заверенного согласия супруга собственника
• выписка из паспортного стола о прописанных гражданах
• документы об оплате услуг ЖКХ
  ⠀
  Желательно, чтобы на момент сделки в квартире никто не был прописан.

Далее банк проверяет:

• рыночную стоимость жилья (заказывая оценку в оценочной компании)
• чистоту будущей сделки (поверхностно)
  ⠀
  И если квартира проверку проходит, одобряет ипотеку.
  

Риски при покупке в ипотеку

Давайте сделаем одно упражнение с вами! Закройте глаза и произносите слово «ИПОТЕКА». Какие ассоциации всплывают в вашем сознании?
⠀
Когда я закрываю глаза и произношу слово «ипотека», то вижу свой дом, уют, радостных детей, собаку породы лабрадор, все счастливы и все улыбаются.

⠀
Как же отлично работают маркетологи! Они загнали в голову мне и, думаю, многим из вас приятные ассоциации со словом «ипотека». А ведь на деле — это денежный займ под проценты на длительный срок с залогом недвижимости — и никакой романтики!
⠀
Какие риски могут быть при покупке квартиры в ипотеку?

• Потеря задатка.

Задаток оставляется продавцу как гарантия намерений. В случае отказа от сделки, эта сумма остается у продавца. Риск для покупателя заключается в том, что на момент оставления задатка он еще не знает, даст ли банк согласие на выдачу ипотеки на эту квартиру.
⠀
Как снизить риск: укажите в задатке, что отказ банка в выдаче ипотеки не является отказом от сделки по вине покупателя. Или договоритесь о небольшой сумме задатка, которую не страшно потерять.

• Переплата.

Помимо основного долга заемщик платит банку проценты — это понятно. Заемщику также придется оплачивать различные комиссии, страховки, и в сумме выйдет внушительная цифра, к которой большинство не готовы.

• Ограничение прав на квартиру

• трудности с продажей квартиры до выплаты долга
• поиск клиента на залоговую квартиру
• перезакладывание квартиры без согласия банка
• запрет сдачи в аренду
  ⠀
  Все это сильно ограничивает ваши действия.

• Другие риски. Если ипотека одобрена, то остаются риски, связанные с возможностью продавца оспорить состоявшуюся сделку.

• продажа квартиры супругом без нотариально заверенного согласия второго супруга;
• наличие наследников, пропустивших и восстановивших срок вступления в наследство;
• не выделение долей несовершеннолетним в квартире, ранее приобретенной с помощью материнского капитала;
• отсутствие согласия органов опеки на продажу квартиры;

Если продавец потратил полученные с продажи квартиры деньги, вернуть их будет трудно даже по суду.

Заключение

Надеюсь, вам было полезно подробнее узнать про ипотеку — это что такое, как ее получить и какие риски существуют при покупке квартиры.

Делитесь статьей с друзьями!

За помощью в одобрении и оформлении ипотеки — сюда.

Если вам также нужна помощь при покупке или продаже квартиры, звоните, пишите, мы обязательно вам поможем!