В этой статье расскажу про ипотеку — что это такое простыми словами.
Большинство из нас слышали это слово, произносимое людьми с разной интонацией — с нотками радости от переезда в собственное жилье или тягостными переживаниями от невозможности выплачивать долг.
Чем же привлекательна ипотека и какие существуют риски?
Содержание статьи:
- Ипотека — это что такое?
- Как получить ипотечный кредит?
- Кому не дадут ипотеку?
- Ипотека или аренда — что выгоднее?
- Что такое имущественный вычет по процентам?
- Подойдет ли квартира: зачем проверять самому?
- Квартира в ипотеку: риски для покупателя
Что такое ипотека?
Ипотека (с греческого — подпорка, поддержка) — это залоговый целевой кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), при котором приобретаемый объект находится в пользовании у должника (покупателя) и в залоге у кредитора (банка).
После выплаты полной стоимости объекта недвижимости по договору (погашения ипотеки) право собственности на объект переходит к покупателю.
Ипотека бывает:
- с первоначальным взносом: клиент сразу вносит определенную сумму денег в счет оплаты ипотечного договора;
- без первоначального взноса: клиент не вносит денег при заключении договора.
Сейчас многие банки активно предлагают ипотечные кредиты населению, привлекая низким процентом и специальными условиями. Кроме того, существуют государственные программы поддержки ипотечного кредитования, при которых часть нагрузки по выплатам берет на себя государство.
Лидерами по выдаче ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге считаются крупные банки: ПАО Северо-Западный Банк Сбербанка России, Росбанк (Дельта-Кредит), ПАО ВТБ, ПАО Банк Санкт-Петербург и другие.
Условия кредитования разные в разных банках. Как следствие, могут значительно различаться размер первоначального взноса (или его отсутствие) и общая сумма переплат. Кроме того, различаются условия досрочного погашения кредита.
При оформлении ипотеки следует очень внимательно читать ипотечный договор и дополнительные соглашения, прежде чем ставить свою подпись.
Для получения ипотечного кредита потребуется также оформить ипотечный страховой полис — застраховать жизнь или имущество. Стоимость страховки зависит от нескольких показателей (статуса объекта недвижимости, суммы кредита, возраста заемщика, банка-кредитора).
На страховом полисе, как и на самой ипотеке, можно немного сэкономить, выбрав брокера, предлагающего более низкие цены (скидки) на свои услуги.
На сайтах некоторых страховых брокеров (например — здесь) есть ипотечный калькулятор, с помощью которого можно быстро рассчитать стоимость страховки, сравнить ее с конкурентами и купить полис он-лайн.
Как получить ипотеку?
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо подать заявку в банк и предоставить необходимые документы. Как правило это:
- справка с места работы о доходах
- сведения о составе семьи
- справка о доходах супруга (супруги)
В некоторых случаях банк может попросить предоставить дополнительные сведения. Банк рассматривает заявку, проводит проверку платежеспособности и кредитной истории заявителя и принимает решение о выдаче кредита или отказе в нем.
Для экономии времени и повышения вероятности одобрения кредита можно подать заявки одновременно в несколько банков.
…А в случае получения нескольких положительных решений, выбрать банк, в котором условия будут наиболее выгодными для вас.
👉 Хотите купить квартиру в новостройке в ипотеку? Подобрать подходящие варианты квартир и одобрить ипотеку вам бесплатно помогут специалисты агентства недвижимости «Адрес» ! Узнать подробнее…
Сейчас большинство банков достаточно охотно одобряют выдачу ипотечных кредитов, часто закрывая глаза на фиктивные справки о доходах. Ведь даже в случае отказа или невозможности выплачивать долг, банк остается собственником объекта недвижимости.
Когда не дадут ипотеку?
Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита в следующих случаях:
- у заявителя плохая кредитная история (имеются непогашенные кредиты в этом же или в другом банке, несвоевременные выплаты по предыдущим кредитам);
- в квартире выполнена незаконная перепланировка;
- правоустанавливающие документы на объект вызывают сомнения у службы безопасности банка;
- завышенная стоимость приобретаемого объекта (выше рыночной стоимости);
- недостаточный уровень доходов заявителя или наличие большого количества иждивенцев.
Любое из указанных условий может стать поводом для отказа в выдаче ипотечного кредита.
Выгодна ли ипотека?
Один мой «очень продуманный» знакомый уже много лет назад решил так: зачем я буду жить в чужой квартире и платить за ее аренду по 20 тысяч рублей в месяц, когда можно купить квартиру в ипотеку и выплачивать банку те же деньги, постепенно (через 20 лет) становясь собственником?!
Все очень логично и практично! Когда квартиру все равно придется снимать для своей семьи, лучше какое-то время платить за нее и, вместе с тем, приобретать на обладание ею свое законное право.
Другой вопрос, что мой знакомый затем очень неудачно перевел свой рублевый кредит в валютный (вроде, долларовый) — так было выгоднее по его подсчетом, а буквально через пару месяцев рубль обрушился в два раза, во столько же повысив стоимость СКВ.
Вот это было неудачей… Ведь зарплата у человека в рублях — он, хоть и очень продуманный, но обычный ИТР на обычном отечественном предприятии. В итоге, его долг перед банком по истечении 8 лет выплат по кредиту, составил сумму, превышающую рыночную стоимость квартиры.
Однако, как вы понимаете, это не говорит о том, что ипотека — невыгодна.
А насколько выгодна ипотека? Конечно, жить в своей квартире — очень заманчиво, но все же…
Повторюсь, что нужно обязательно хорошенько прочитать ипотечный договор, изучить график и суммы платежей по кредиту, рассчитать свои финансовые возможности.
Помимо выплаты процентов по кредиту, банк, как правило, обязует застраховать объект недвижимости от уничтожения, застраховать свою жизнь и здоровье, а это тоже ваши дополнительные расходы.
Да и сами проценты по кредиту могут составлять в итоге до 70 и более процентов от стоимости квартиры (дома, земельного участка).
Имущественный вычет
Что тут можно вычесть и как?
При покупке квартиры в ипотеку, покупатель имеет право на имущественный вычет по уплаченным процентам по кредиту в сумме не более 3 млн.рублей.
По факту это означает, что покупатель имеет право вернуть себе суммы подоходного налога, уплаченного им в бюджет за 3 предыдущих года, в максимальном размере 13% от 3 млн. рублей = 390 тыс. рублей, но не более той суммы, которую он уплатил в бюджет.
Однако, стоит иметь ввиду, что использовать данный вычет возможно только тогда, когда не был использован другой имущественный вычет — 2 млн. рублей при покупке жилья (максимальная сумма возврата НДФЛ — 13% от 2 млн. рублей = 260 тыс. рублей), либо сумма уплаченного подоходного налога превышала 260 тыс. рублей.
Вернуть больше, чем уплачено НДФЛ за 3 предыдущих года, нельзя!
Подойдет ли квартира под ипотеку?
Покупая квартиру в ипотеку, лучше заранее всё проверить и убедиться, подойдет выбранное жилье или нет. Банк не обязан проверять вашу квартиру!
⠀
Банку важны только два фактора:
- Сможете ли вы платить ипотечный долг;
- По какой цене можно оперативно продать квартиру, если вы не справитесь с первым пунктом.
Что можно проверить самостоятельно?
- Наличие/отсутствие обременения — в Росреестре
Банк, конечно, увидит обременения, но перед передачей аванса/задатка сами проверьте этот пункт. Это может сильно изменить ход сделки или сделать ее невозможной.
Иначе дадите аванс/задаток, потратите деньги и время на оценку квартиры, и потом сюрприз будет. Встречал я в своей практике такое — когда люди и не подозревали, что на их квартиры наложены ограничения/аресты.
- Информацию о прописанных и выписанных людях
Банк просит справку о прописанных, но в подробности не углубляется. Опять же, знаю случай когда купили квартиру в ипотеку, а в ней были прописаны мама с ребенком. И после сделки им некуда было выписываться.
Покупателя ждали долгие судебные разбирательства, а ипотеку он платил каждый месяц.
- Информацию о сроке владения квартирой — в выписке ЕГРН
Если продавец квартиры владеет ею недавно, нужно посмотреть историю переходов права собственности. Очень редко право собственности меняют просто так.
- Данные о сносе, расселении, капитальном ремонте — в местном муниципалитете
- Возраст дома и конструктивные особенности — в техпаспорте квартиры или, если речь о Москве и Санкт-Петербурге, через онлайн-сервисы Wikimapia, «Тип дома»⠀
Что дальше?
Для сделки банк запросит документы и проверит, соответствует ли квартира требованиям.
⠀
Примерный список документов для проверки:
- справка БТИ
- выписка ЕГРН
- копии удостоверений личности всех собственников
- копия нотариально заверенного согласия супруга собственника
- выписка из паспортного стола о прописанных гражданах
- документы об оплате услуг ЖКХ
⠀
Желательно, чтобы на момент сделки в квартире никто не был прописан.
Далее банк проверяет:
- рыночную стоимость жилья (заказывая оценку в оценочной компании)
- чистоту будущей сделки (поверхностно)
⠀
И если квартира проверку проходит, одобряет ипотеку.
Риски при покупке в ипотеку
Давайте сделаем одно упражнение с вами! Закройте глаза и произносите слово «ИПОТЕКА». Какие ассоциации всплывают в вашем сознании?
⠀
Когда я закрываю глаза и произношу слово «ипотека», то вижу свой дом, уют, радостных детей, собаку породы лабрадор, все счастливы и все улыбаются.
⠀
Как же отлично работают маркетологи! Они загнали в голову мне и, думаю, многим из вас приятные ассоциации со словом «ипотека». А ведь на деле — это денежный займ под проценты на длительный срок с залогом недвижимости — и никакой романтики!
⠀
Какие риски могут быть при покупке квартиры в ипотеку?
- Потеря задатка.
Задаток оставляется продавцу как гарантия намерений. В случае отказа от сделки, эта сумма остается у продавца. Риск для покупателя заключается в том, что на момент оставления задатка он еще не знает, даст ли банк согласие на выдачу ипотеки на эту квартиру.
⠀
Как снизить риск: укажите в задатке, что отказ банка в выдаче ипотеки не является отказом от сделки по вине покупателя. Или договоритесь о небольшой сумме задатка, которую не страшно потерять.
- Переплата.
Помимо основного долга заемщик платит банку проценты — это понятно. Заемщику также придется оплачивать различные комиссии, страховки, и в сумме выйдет внушительная цифра, к которой большинство не готовы.
- Ограничение прав на квартиру
- трудности с продажей квартиры до выплаты долга
- поиск клиента на залоговую квартиру
- перезакладывание квартиры без согласия банка
- запрет сдачи в аренду
⠀
Все это сильно ограничивает ваши действия.
- Другие риски. Если ипотека одобрена, то остаются риски, связанные с возможностью продавца оспорить состоявшуюся сделку.
- продажа квартиры супругом без нотариально заверенного согласия второго супруга;
- наличие наследников, пропустивших и восстановивших срок вступления в наследство;
- не выделение долей несовершеннолетним в квартире, ранее приобретенной с помощью материнского капитала;
- отсутствие согласия органов опеки на продажу квартиры;
Если продавец потратил полученные с продажи квартиры деньги, вернуть их будет трудно даже по суду.
Заключение
Надеюсь, вам было полезно подробнее узнать про ипотеку — это что такое, как ее получить и какие риски существуют при покупке квартиры.
Делитесь статьей с друзьями!
За помощью в одобрении и оформлении ипотеки — сюда.
Если вам также нужна помощь при покупке или продаже квартиры, звоните, пишите, мы обязательно вам поможем!
оцените статью